농지 및 임야 중개 필수 상식

농지와 임야 중개  실무시 기본적으로 확인해야할 사항

농지 중개 시 필수 상식

기존 농지의 농지전용허가 여부 확인을 해야한다.

계약서 작성 시 농지전용을 받은 사실이 없다면 공부상 서류와 현황대로 기입하면 되지만, 농지전용허가를 받은 사실이 있다면 특약사항에 '농지전용 허가권을을 매수인에게 승계하기로 한다' 혹은 '등기 이전 시까지 농지전용허가를 취소신청한다'를 기재한다. (농지전용허가 명의이전시 명의이전비용 매도인 매수인 부담여부도 함께 기입한다.)

 

불법 형질변경 여부를 확인한다.

불법으로 형질변경이 된 경우에는 사전에 농지훼손 복구확인서 제출이 필요함을 설명한다. 원상복구 의무를 누구로 할 지 특약사항에 기재한다. (기재가 되어있지 않으면 매수인의 원상회복 의무)

 

임대차 계약이 되어있는지 확인한다.

양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

다년생 식물이 식재된 경우 경작물의 소유권을 확인해야한다.

매도인이 경작자라면 특약에 경작물의 소유권 이전 유무를 기재하고, 토지소유자가 아니라면 매도인의 책임으로 경작물 소유권 이전 특약을 기재한다.

 

목장용지는 2007년 7월 4일을 주의해야한다.

2007년 7월 4일 이전

전 -> 축사 :  농지전용신고(또는 허가) + '목장용지' 지목변경

but, 지목변경을 하지 않고 '전'인 경우가 있다. 이럴때는 매수인이 지목변경 신청만 하면 된다. (농취증발급X)

2007년 7월 4일 이후

전 -> 축사 : 농지에 포함. 그대로 '전'. 이럴때는 매수인이 농취증발급을 해야한다. (다른시설로 농지전용 시, 농지전용부담금 납부)

 

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형질변경

농지 전용허가 및 신고

1. 해당 물건 소재지 시,군,구청에 전용허가신청서 제출 (신청인)
2. 허가기준 검토 (허가권자) - 처리일:10일
3. 허가결정 (허가권자)
4. 농지보전부담금 부과 (한국농어촌공사)
5. 농지보전부담금 납부 (신청인)
6. 허가증 교부 (허가권자)

 

농지전용부담금

개별공시지가 X 30% X 전용면적(㎡) X 감면율 적용(해당되는경우)

* 개별공시지가 상한액은 ㎡당 5,000원이므로, 공시지가가 높은 경우에도 1평=165,000원이 상한선이다.

 

대체산림자원조성비

산지전용 또는 일시사용허가 면적 X {단위면적(㎡)당 금액+해당산지 개별공시지가의 1%}

• 준보전산지 : 7,620원/㎡
• 보전산지 : 9,430원/㎡
• 산지전용일시사용제한지역 : 12,520/㎡

* 개별공시지가 상한액은 ㎡당 7,260원으로 

 

산지전용기간

산지관리법에 의해 보전산지로 지정되어있다면 실질적인 건축허가는 산지관리법에 따른다.

1. 산지전용한 지 5년이 넘었을 것
2. 토지이용계획서에 '보전산지(공업용,임업용)'이 아닐 것
3. 지목이 '임야'가 아닐 것
   ->위 1+2+3을 모두 갖추어야 산지관리법을 적용하지 않는다.