부동산 취득세란? 2023 취득세율

2023 부동산 세법 취득세 총정리

부동산 취득세란?

취득세는 부동산(토지, 건축물), 차량, 건설기계, 입목, 항공기, 선박, 광업권, 어업권, 골프회원권, 콘도미니엄회원권 등의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 시도에서 그 취득자에게 부과되는 지방세이다.

즉 소유권이 변경될 때 취득자에게 과세된다.

 

취득세 개요 (2011년 1월 1일 이후)

1. 취득세 신고서 제출 (시,군,구)

2. 납부서 교부 (시,군,구)

3. 납부서에 따라 납부 (시,군 금고)

4. 영수증 교부 (시,군 금고)

5. 등기서류 + 영수증 (법원)

 

 

 

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취득세의 취득시기

1. 유상 승계취득

1. 일반 매매거래 -> 사실상의 잔금지급일
2. 사실상 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우 
   ㄱ. 계약상의 잔금지급일 명시 O -> 계약상의 잔금지급일
   ㄴ. 계약상의 잔금지급일 명시 X -> 계약일로부터 60일 경과한날
3. 연부취득 -> 사실상의 연부금 지급일
4. 등기일기준
   ㄱ. 취득일 전에 먼저 등기하는 경우
   ㄴ. 재산분할로 취득
   ㄷ. 점유시효 취득

 

2. 무상 승계취득

1. 증여에 의한 취득 -> 계약일
2. 상속에 의한 취득 -> 상속개시일
3. 건축물의 건축, 개수 -> 사용승인서를 내주는 날과 사실상사용일 중 빠른 날
4. 환지처분으로 주택취득 -> 준공검사증명서 내주는 날과 사실상사용일 중 빠른 날
5. 재개발사업으로 주택취득 -> 준공인가증 내주는 날과 사실상사용일 중 빠른 날
6. 조합원에게 귀속되지 않는 토지취득 -> 소유권이전 고시일의 다음 날
7. 매립, 간척에 의한 토지의 취득 -> 공사준공인가일
8. 토지의 지목병경으로 인한 취득 -> 사실상변경된 날과 공부상변견된 날 중 빠른날

 

 

 

 

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승계취득의 취득 시기

1. 유상 승계취득 

원칙 : ㉮

예외 : ㉯

취득일 전에 등기 : ㉰

잔금지급일 명시 X : ㉲ 

 

2. 무상 승계취득

원칙 : ㉱

상속 : 상속개시일

취득일 전에 등기 : ㉰

 

 

 

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취득세 과세표준 결정

취득 당시 가액 (연부취득 : 연부금액)

유상거래 -> 사실상 취득가격 : 취득시기를 기준으로 그 이전에 거래 상대방 또는 제2자에게 실제 지급하였거나 지급할 직접비용과 간접비용의 합계액

증여취득 -> 시가인정액 : 취득일 전 6개월전부터 취득일 후 3개월이내의 기간에 해당 부동산등에 대하여 매매,감정,경매, 공매한 가액 (6개월전 -> 취득일 -> 3개월이내) 

상속취득 -> 시가표준액 : 1.토지-개별공시지가 / 2.주택-개별주택가격, 공동주택가격 / 3.건축물-매년 1회 이상 지방자치단체의 장이 결정한 가액

원시취득 & 간주취득 -> 사실상 취득가격 & 시가표준액

 

1. 유상 승계취득의 경우

일빈적인 거래 : 사실상취득가격 (실지급액+간접비용) & 연부금액 (보증금 포함)

부당행위 계산 : 시가인정액

2. 무상 승계취득의 경우

증여 : 원칙 - 시가인정액 -> 예외 - 시가인정액(단기매매시 유리) & 시가표준액(장기보유시 선택)

상속 : 시가표준액

3. 원시취득 및 간주취득

사실상 취득가격 -> 취득가격을 확인할 수 없는 경우 (개인) : 시가표준액

 

 

* 사실상 취득가격의 범위

취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제 3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음에 해당하는 간접비용을 합한 금액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급으로 지급하여 일정액을 할인 받은때에는 그 할인된 금액으로 하며, 개인이 취득한 경우에는 ㉮, ㉯, ㉴ 금액은 제외한다.

㉮ 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

㉯ 할부 또는 연부계약에 따른 이자상당액 및 연체료

㉰ 농지법에 따른농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등

㉱ 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비, 수수료

㉲ 취득대금 이외 당사자의 약정에 따른 조건 부담액과 채무인수액

㉳ 국민주택채권을 해당 부동산을 취득 이전에 양도하여 발생간 매각차손

㉴ 공인중개사에게 지급한 중개보수

㉵ 붙박이가구, 가전제품 등 건축물에 부착 또는 일체가 되는 설비, 시설등의 설치비용

㉶ 정원 또는 부속시설물 등을 조성, 설치하는 비용

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취득세 표준세율 (유상거래 주택 제외)

매매

• 농지 : 3%
• 기타 : 4%

상속

• 농지 : 2.3%
• 기타 : 2.8%

건축 매립

•  2.8%

증여

• 일반 : 3.5%
• 비영리 : 2.8%

㉮ 지방자치단체의 장은 표준세율의 100분의 50의 범위 안에서 가감하여 조정할 수 있다.

㉯ 취득한 부동산이 공유물일 때에는 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용한다.

㉰ 건축(신축, 재축 제외) 또는 개수로 면적이 증가할 때에는 증가된 면적부분은 원시취득 세율을 적용한다.

㉱ 주택을 신축, 증축한 후 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우 주택의 세율을 적용하지 아니한다.

 

 

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주택 유상 승계취득 세율

1주택 및 일시적 2주택

취득가당시가액 6억원 이하 : 1,000분의 10

취득당시가액 6억원 초과 ~ 9억원 이하 : (취득당시가액 X 2/3 - 3) X 1/100

취득당시가액 9억원 초과 : 1,000분의 30

ex) 7억 취득이면 (7 X 2/3 - 3)X1/100 = 0.167%

 

유상거래 법인의 주택취득

표준세율(4%)에 중과기준세율(2%)의 100분의 400을 합한세율 (12%)을 적용한다.

ex) 4% + 2% X 40/100 = 4% + 8% = 12%

 

 

다주택자의 취득세 중과

2020.8.13일 이후 취득하는 주택 분양권, 조합원 입주권은 주택 수에 포함

조정지역

• 1주택 : 1~3%
• 2주택 : 1~3% / 일시적 2주택(3년) 
• 3주택 : 6%
• 4주택 : 6%
• 법인 : 6%
• 다주택자의 주택 (시가표준액 3억이상)을 증여로 취득 : 3.5%

*일시적1가구 2주택

1. 종전주택 튀득 후 1년이상 경과한 우헤 신규주택을 매입해야함

2. 종전주택 2년 보유 및 거주(조정지역의 경우)해야 함. 1가구 1주택 비과세 요건 충족해야함

3. 신규주택 취득일로부터 3년 내 종전주택을 팔아야함

 

일반지역

• 1주택 : 1~3%
• 2주택 : 1~3%
• 3주택 : 4%
• 4주택 : 6%
• 법인 : 6%

 

 

1세대 1주택의 기준 및 범위

1세대 (주택 소유자와 동거가족)

• 배우자 (사실혼 제외)
• 30세 미만 자녀
• 미성년자
• 위장 이혼한자

독립된 세대로 인정되는 경우

아래의 단독세대를 구성하는 경우와 65세 이상 부모동거봉양으로 합가하는 경우에 별도의 세대로 인정

• 30세 이상인 자녀
• 30세 미만인 혼인한 자녀
• 30세 미만 소득이 있는 자녀

 

1. 1세대가 국내 주택 취득일 현재 취득하는 주택(분양권, 입주권 포함)을 포함한다.
2. 동일한 세대원이 공동으로 소유하는 경우는 1개 주택으로 본다.
3. 여러 사람이 공동으로 상속받은 주택은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 본다.

 

 

중과세 제외되는 주택

시가표준 1억 이하 주택

가정 어린이집

상속주택 5년 미경과

공공지원 민간임대주택

등록 문화재주택

노인 복지주택

공공 임대주택

대물변제 미분양주택

농어촌주택

시가표준 1억이하 오피스텔

주택건설사업자 신축주택

사원 임대주택

 

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취득세의 신고 납부

1. 일반거래의 경우
   취득세 과세물건을 취득한 날부터 60일 이내에 과세표준과 세액을 신고하고 납부하여아 한다.
2. 토지거래계약 거가구역의 경우
   허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우는 그 허가일 (지정해제일, 축소일)로부터 60일 이내에 과세표준과 세액을 신고하고 납부하여야한다.
3. 상속을 원인으로 취득하는 경우
   상속개시일에 속하는 달의 말일부터 6개월 (외구겡 주소를 둔 상속인이 있는 경우 9개월) 이내에 과세표준과 세액을 신고하고 납부하여야 한다.
4. 증여를 원인으로 취득하는 경우
   취득일에 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 과세표준과 세액을 신고하고 납부하여야 한다.

 

 

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취득세의 가산세

신고 불성실

무신고 가산세

• 무신고 : 무신고 납부세액의 100분의 20
• 부정 무신고 : 부정무신고 납부세액의 100분의 40

과소신소 가산세

• 과소신고 : 과소신고 납부세액의 100분의 10
• 부정 과소신고 : 부정과소 납부세액의 100분의 40

 

납부지연

미납부세액 & 과소납수분세액 X 지연일수 X 100,000분의 22

 

중가산세

취득한 후 신고를 하지 아니하고 매각하는 경우 : 산출세액의 80%

 

* 예외

1. 등기 또는 등록이 필요하지 아니하는 과세물건 (회원권 제외)
2. 지목변경, 종류변경, 과점주주 등의 간주취득

 

법인장부에 대한 가산세

증명서류 작성 비치의무 불이행 : 산출세액의 10%